שמאי המקרקעין הינו איש מקצוע אשר הוסמך ע"י מועצת השמאים .

על מנת להפוך לשמאי מקרקעין מוסמך ולהירשם בפנקס שמאי המקרקעין, יש להיות בעל תואר ראשון, לעבור תקופת התמחות ולעמוד בכל בחינות מועצת השמאים.

תפקידו של שמאי המקרקעין להעניק ללקוח חוות דעת מקצועית ומפורטת הכוללת בין היתר:

תיאור הנכס והסביבה 
שמאי המקרקעין יציג מידע בדבר המאפיינים הפיזיים של הנכס, השימושים בו ומאפייני הסביבה שבה מצוי הנכס כל זאת בהתבסס על ביקורו של השמאי בנכס ובסביבתו.

בדיקה משפטית
שמאי המקרקעין יבחן בין היתר את הזכויות בנכס ( מי הבעלים של הנכס, האם קיימים שוכרים בנכס, האם קיימות הערות למיניהם ועוד), כמו כן יאתר השמאי  בעיות משפטיות פוטנציאליות העלולות להשפיע על שווי הנכס.

בדיקה תכנונית
שמאי המקרקעין יבחן את התכניות החלות על הכנס, השימושים והיעודים, ואת זכויות הבנייה. כמו כן יערוך בדיקה באם הנכס נבנה כחוק בהתאם ליעודו והזכויות החלות עליו עפ"י תב"ע מאושרת והיתר בנייה חתום.
בנוסף יערוך השמאי בדיקה באם קיימת הרחבה/בנייה לא חוקית.

אומדן שווי הנכס 
בסוף התהליך, לאחר שחקר ובחן את כל הממצאים השונים הרלוונטיים להערכת הנכס יקבע השמאי את שווי הנכס בצורה המדויקת ביותר תוך התחשבות בכלל הנתונים והגורמים אשר עלולים להשפיע על שווי הנכס.

לסיכום:
שמאי המקרקעין מהווה נדבך חשוב בכל עסקה במקרקעין, הן ברכישת נכס, מכירת נכס, השכרת נכס והן במקרים מורכבים יותר כגון: דרישות תשלומי מיסים/ שינויים בזכויות בנייה/ תביעות פיצויים בשל ירידת ערך מקרקעין ועוד.

הערכת נכס ע"י שמאי מקרקעין הכרחית ויכולה לחסוך כסף ובעיות רבות בהמשך.

זכויות בנייה נקבעות על ידי רשויות התכנון במטרה להגביל את היקף הבנייה המותר על מגרש מסוים. הן ניתנות כאחוזים משטח המגרש, וקובעות את כמות המטרים הרבועים המקסימלית שמותר לבנות בו. לא חובה לנצל את כל זכויות הבנייה, אבל אסור לחרוג מהן.

בתקנות התכנון והבנייה הוגדר המונח "אחוזי בנייה" בתור "היחס בין השטח הכולל המותר לבנייה במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים”.

בסעיף 4(א) של תקנות התכנון והבנייה נכתב כי  “השטח הכולל המותר לבנייה בבניין פלוני, הוא הסכום, במטרים רבועים, של השטחים המקורים בכל קומותיו, בין אם שטחים אלה נמצאים מעל פני הקרקע ובין אם הם מתחתיה”.

זכויות בנייה על הגג בבית משותף:

מרבית הדיירים בבתים משותפים פוגשים במונח "זכויות בנייה" כאשר השכנים שלהם מקומת הגג מבקשים לבנות על הגג.

הדיון על זכויות בנייה הניתנות לניצול על גג בניין משותף, נובע מכך שדיירים רבים סבורים כי הצמדת זכות בגג פירושה הצמדה של הגג ושל זכויות הבנייה הניתנות לניצול על הגג.

עפ"י החוק כל עוד לא נכתב במפורש בתקנון הבית המשותף כי ההצמדה כוללת גם את הצמדת זכויות הבנייה, לא ניתן לבנות על גג בית משותף ללא הסכמת הדיירים הנוספים. זכויות הבנייה על הגג משותפות לכל בעלי הדירות מאחר שהם הבעלים המשותפים של הקרקע.

למעשה, אם ברצון בעלי הדירות לבנות על גג הבניין קיימים 2 פתרונות:

האחד, להצמיד מלכתחילה את זכויות הבנייה לדירות ספציפיות, על חשבון יתר בעלי הדירות, ולעגן זאת בתקנון של הבית המשותף בצורה חד משעמית ככל הניתן.

הפתרון השני, שהוא הפתרון היחיד האפשרי לרבים, הוא קבלת הסכמת הדיירים האחרים לבנייה על הגג. על מנת לקבל אישור בנייה יש צורך בקבלת אישורים בכתב מלפחות 75% מדיירי הבניין.

חשוב להבין כי כל עוד הזכויות לא עברו באופן מפורש בתקנון, יש לרכוש את הזכויות היחסיות מכל דייר, בכדי לבנות על גג הבניין.

מאחר ולזכויות בנייה יש ערך כלכלי רב, לא מומלץ לוותר עליהן.

על כן בכל עסקה במקרקעין יש להיוועץ עם שמאי מקרקעין מוסמך על מנת לבחון ולמצות את זכויות הבנייה המותרות.

היתר בנייה (בעבר נקרא גם רישיון בנייה) מהווה אישור לביצוע עבודות במקרקעין כגון:
חפירה, הריסה, בנייה או שינוי במבנה קיים, הקמת מבנה זמני / פרגולה / גדר / חניה מקורה ועוד.  על היתר הבנייה להיות תואם לתוכנית שמכוחה הוצא היתר הבנייה.

היתר הבנייה ניתן ע"י הועדה המקומית לתכנון ובנייה.

היתר הבנייה כולל בין היתר:

• מסמך עיקרי שבו תיאור מילולי כללי של הבקשה שאושרה.
• תשריט "גרמושקה"- תשריט המכונה גם "גרמושקה" בשל צורת הקיפול שלו דמוית אקורדיון.

על המסמכים להיות חתומים בחותמת ייחודית על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה.

הליכים לקבלת היתר בנייה:

1. הוכחת בעלות על הקרקע של מבקש ההיתר.
2. בבית משותף או קרקע משותפת חלה חובה על החתמת בעלי הזכויות בקרקע ( 75% מהבעלים או בעלים של שני שליש מהרכוש המשותף).
3. במקרה של הקמת מבנה יש צורך בהגשת מפה טופוגרפית של אתר הבנייה שנערכה ע"י מודד מוסמך עד חצי שנה ממועד הבקשה.
4. הגשת תוכנית הגשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שמפרטת את תוכנית הבנייה, על גבי התוכנית צריכה להיות מצורפת חתימתם של המהנדס האדריכל והשכנים.

• במקרה שדרושה הקלה יש לבצע פרסום בשלושה עיתונים שניים מהם בתפוצה ארצית בעיתון נפוץ ומקומון שמופץ אחת לשבוע לפחות, כמו כן, מבקש הקלה ישלח בדואר רשום את נוסח ההקלה לכל המגרשים הגובלים, ויציב שלט בולט בחזית הקרקע או הבניין.
• הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תאפשר להגיש התנגדויות לכל מי שרואה עצמו נפגע מן התוכנית תוך 14 יום מהתאריך האחרון של הפרסום. ניתן לערער תוך 30 יום בפני ועדת ערר על החלטת הוועדה המקומית.
• לצורך אישור הבקשה נדרשים אישורים נוספים כגון: רשויות הג"א למרחב מוגן, אישור בזק וחברת החשמל, אישור לתקינות חומרי הבנייה, אישור רשות העתיקות, אישור תוכנית ביוב, תשלום אגרות הבנייה והיטל השבחה ועוד.

כל בנייה ללא היתר או בניגוד להיתר הינה עבירת בנייה המהווה עבירה פלילית בהתאם לחוק התכנון והבנייה, הועדה המקומית רשאית להטיל קנסות ואף צווי הריסה למבנים ללא היתר בנייה.

שימוש במבנה שנבנה ללא היתר או במבנה שנעשה בו שימוש שלא בהתאם לייעודו עלול לגרור לתוצאות קשות.

לאור האמור לעיל יש להיוועץ עם שמאי מקרקעין מוסמך בטרם כל עסקה במקרקעין זאת על מנת לוודא כי השימוש בנכס נעשה עפ"י ייעודו בהיתר הבנייה וכי קיימת התאמה בין היתר הבנייה לבין הבנוי בפועל.

רכישת/מכירת נכס מקרקעין כזה או אחר מהווה עסקה מורכבת יקרה ובעיקר מלחיצה עבור רוב האנשים.

חוות דעת שמאית טרום ביצוע העסקה חשובה ביותר, ביצוע חוות דעת כאמור בצורה מקיפה ומקצועית עשויה להציג נתונים אשר ישפיעו על העסקה כולה.

שמאי המקרקעין יערוך חוות דעת מפורטת הכוללת בדיקות מהותיות המתייחסות למגוון רחב של פרמטרים ביניהם : בדיקה של תוכניות המשפיעות על הנכס (פוגעות או משביחות), בדיקה זכויות הבנייה בנכס, בדיקה של היתרי הבנייה בנכס האם הנכס בנוי כחוק או לחילופין האם קיימים צווי הריסה או הליכים אחרים המתנהלים בהתאם לחוק התכנון והבניה ולבסוף כמובן יבחן גם את שווי הנכס.

חוות הדעת השמאית תכלול בין היתר:

תיאור הנכס והסביבה- שמאי המקרקעין או מי מטעמו יבקר בנכס ויערוך סקירה מפורטת למאפייני הנכס, כגון : קומה, כיווני אויר, רמת גמר, שטח, נוף ועוד.

בנוסף יבחן השמאי את מאפייני סביבת הנכס, כגון: סגנון הבנייה, מפגעי רעש, מצוקת חניה, פיתוח סביבתי ועוד.

פרק משפטי- שמאי המקרקעין יערוך סקירה מפורטת למצב רישום הנכס במרשם המקרקעין, האם ישנם חוזים/ התחייבויות, בעלי זכויות אחרים (פולשים), שכירויות, דיירים מוגנים ועוד.

פרק תכנוני- שמאי המקרקעין יפרט את התוכניות החלות על הנכס ואת זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות.

פרק רישוי- שמאי המקרקעין יערוך בדיקה של היתרי הבנייה המאושרים בנכס, ויערוך אימות של הבנוי בפועל אל מול היתרי הבנייה החתומים

אומדן השווי- לבסוף ייקבע השמאי המקרקעין את שווי הכנס בהסתמך על כלל הפרמטרים והשיקולים שהובאו בחוות הדעת.

לסיכום:

לפני כל עסקה במקרקעין חשוב להתייעץ עם בעלי המקצוע הרלוונטיים ולקבל חוות דעת משמאי מקרקעין מוסמך על מנת לבצע עסקה מוצלחת בראש שקט ורגוע.

היטל השבחה מהווה מיסוי מוניציפלי החל על בעל זכויות במקרקעין, עקב השבחת המקרקעין כתוצאה משלושה מקרים: אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה, או אישור לשימוש חורג.

היטל השבחה נגבה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובנייה בעת מימוש של הזכויות הניתנות, כלומר בעת מכר הזכויות או בעת התחלת השימוש בזכויות בפועל .

כמו כן, בהתאם לאמור בסעיף 4(4)(א') לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, רשאי כל בעל מקרקעין לדרוש מהועדה המקומית בכל עת, לערוך את שומת ההשבחה בעבור אותם מקרקעין; משנתקבלה דרישה כזו, תיערך שומת ההשבחה לגבי מקרקעין אלה תוך 90 ימים מיום קבלת הדרישה (להלן: "שומה מקדמית" ו/או "pre-ruling").

שיעור ההיטל הקבוע בחוק הוא 50% משווי ההשבחה. כלומר, לכל זכות בנייה יש שווי כספי (הנקבע ע"י שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית) כאשר היטל ההשבחה עומד על חצי משווי זה (יוער כי ישנם חריגים לעניין שיעור ההיטל, כגון: "אזורים המוכרזים כאזורי פינוי-בינוי", תמ"א 38 תיקון 3א' ועוד).

חשוב לציין כי משווי ההשבחה ניתן לקזז את ההוצאות ששולמו לטובת מימוש זכויות הבנייה, כמו כן קיימים פטורים הניתנים במקרים מסוימים.

באם קיימת מחלוקת על עצם החיוב כשלעצמו ולא על גובה החיוב ניתן לערר בפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטלי השבחה בתוך 45 ימים מהיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב.

באם קיימת מחלוקת על גובה החיוב ולא על עצם החיוב, ניתן בתוך 45 ימים לפנות ליו"ר מועצת השמאים ולבקש למנות שמאי מכריע.

לאור האמור לעיל, אם אתם נמצאים לקראת מכירת נכס או אושרה באזורכם תכנית משביחה או לחילופין קיבלתם אישור להקלה או לשימוש חורג מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין.

משרדנו מעניק יעוץ להליך השגה מול שמאי מכריע/ועדת השגות כנגד דרישת תשלום היטל השבחה שהתקבלה מהועדה, אשר בסופו ניתן להפחית ואף לבטל את החיוב.

בנוסף משרדו מציע אומדן היטל השבחה בטרם קבלת דרישת התשלום בכדי שהמוכר יועל להעירך לפני ביצוע העסקה.

חשוב לזכור!

היטל השבחה איננה גזרת גורל, חשוב לבחון את דרישת התשלום בעת קבלת החיוב.

התחדשות עירונית הינו תהליך שמטרתו להחיות את הרקמה העירונית הוותיקה, באופן המאפשר ניצול יעיל ומיטבי של משאב הקרקע והתשתיות, תוך יצירת תועלות חברתיות עירוניות וכלכליות. ההתחדשות העירונית מתבצעת בתוך אזורים בנויים, המשמשים בעיקר למגורים, לתעשייה ולמסחר.

פרויקט התחדשות עירונית מהווה הזדמנות עבור בעלי הדירות לחזק ולמגן את דירותיהם, להרחיב את דירותיהם, ובכך לשפר את איכות חייהם ולהשביח את נכסיהם.
בפרויקט מסוג זה הדירה הקיימת מורחבת, או נהרסת, ובמקומה נבנית דירה חדשה. זאת בלי שעלויות השיפוץ והבנייה מוטלות על בעלי הדירות.

פרויקטים של התחדשות עירונית, הן פינוי בינוי והן תמ"א 38, הינן עסקאות נדל"ן מורכבות הכוללות היבטים משפטיים ושמאיים וכן סוגיות מיסוי מקרקעין סבוכות.

היות ומדובר בהחלטה כבדת משקל, חשוב שבידי בעלי הדירות יהיה כל המידע הדרוש להם כדי לקדם פרויקט מוצלח מבחינתם.

ולכן חשוב שבעלי דירות השוקלים להיכנס לפרויקט של התחדשות עירונית, פינוי בינוי או תמ"א 38/1,2 יתייעצו עם שמאי מקרקעין מומחה בתחום התחדשות עירונית.

שמאי מקרקעין יבדוק לבעלי הדירות את הזכויות שלהם בהליכי מו"מ מול הקבלן.

ובכך יאפשר לבעלי הדירות להיות בלתי תלויים ביזם או בקבלן ולמקסם את התמורה שיקבלו ואת עלית ערך הדירות שבבעלותם.

למשרדינו ניסיון מקצועי רב בתחום התחדשות העירונית, בקיאות ושליטה בחוקי התכנון והבניה, בהוראות ובתקנות מיסוי המקרקעין, ובתהליכים המורכבים של התחדשות עירונית.

בזכות כל אלו לקוחותינו זוכים לייעוץ יעיל ומקצועי המאפשר להם לקבל החלטה מושכלת ובטוחה.

אומדן דמי שכירות ראויים נערך לכל סוגי נכסי המקרקעין לרבות דירת מגורים, צמוד קרקע, חנות, משרד, מגרשים, נכסי תעשייה ועוד.

הצורך באומדן דמי שכירות ראויים עולה במקרים משפטיים שונים בין היתר על מנת לקבוע את דמי השכירות אותם צריך לשלם צד א' לצד ב'.

מקרה נפוץ אשר דורש לעיתים רבות הערכת דמי שכירות ראויים מתקיים כאשר קבלן / יזם מאחר במסירת דירה חדשה מעבר ל-60 יום מהמועד שנקבע בחוזה.

דמי השכירות מושפעים ממספר רב של גורמים ביניהם : שטח הנכס, מיקום הנכס, אופי הסביבה, קומה, רמת הגמר בנכס, רמת הביקוש וההיצע ועוד.

בחודש יוני 2010 אושר על ידי מועצת שמאי המקרקעין תקן מספר 19 שמטרתו קביעת הפירוט הנדרש בשומות מקרקעין המיועדות כבטוחה לאשראי.

שומת מקרקעין למטרת "בטוחה" נבדלת משומת שווי שוק בין קונה מרצון למוכר מרצון, בין היתר, בשל הצורך בהתייחסות שמרנית הן לנתונים העובדתיים והן בשלבי קביעת השווי כערך למטרת בטוחה.

בעריכת שומת מקרקעין למטרה "בטוחה" ינהג השמאי בזהירות רבה, תוך שימת לב יתרה לנתוני הנכס. במקרים בהם קיימת אי בהירות לעניין נתוני הנכס הן בהיבט הפיזי והן בהיבט התכנוני/ המשפטי יתבסס השמאי על הנתונים אשר יביאו בסופו של יום לתוצאת שווי זהירה וזאת על מנת למזער חשיפה וסיכונים.

חשוב לציין כי במקרים רבים השווי למטרת "בטוחה" משקף את שווי הנכס בשוק החופשי אלא אם כן קיימים נתונים עובדתיים המשפיעים על שווי הנכס ורמת הוודאות שלהם נמוכה ו/או חשופה לשינויים, אזי מתקבל הפער בין הערכים כך שהשווי למטרת בטוחה נמוך משווי השוק.

שיעבוד נכסי מקרקעין כ"בטוחה" מהווה רכיב משמעותי בפעילות הבנקאית וגופי המימון השונים. לאור החשיבות הרבה באיכות השומות ובהירותן למניעת חשיפה לסיכונים מיותרים גובשו כללים מקצועיים ברורים לעריכת שומות אלה כך נולד תקן 19.

תוכן סעיף 197 (א') לחוק התכנון והבניה:

"נפגעו ע"י תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עימה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית בכפוף לאמור בסעיף 200".

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע את חובת הועדה המקומית לתכנון ובנייה לפצות בעלי קרקע הנמצאים בתחום תוכנית או גובלים עימה בגין ירידת ערך של הנכס עקב פגיעה תכנונית שלא בדרך של הפקעה.

בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין רשאי להגיש תביעה לירידת ערך לוועדה המקומית יחד עם חוות דעת שמאית, את התביעה יש להגיד תוך 3 שנים מיום תחילת התכנית קרי יום הפרסום + 15 ימים.

בעלי נכסים הרואים עצמם כנפגעים כתוצאה מפגיעה תכנונית מוזמנים לפנות אלינו לקבלת חוות דעת שמאית מפורטת בגין ירידת ערך.

רוכשי דירות רבים נתקלים בליקויי בנייה בנכס מקרקעין חלקם ניתנים לתיקון, חלקם אינם ניתנים לתיקון או לחילופין ניתנים לתיקון אך אין כדאיות כלכלית לתקנם.

ליקויי בנייה מהווה תקלה/כשל בנכס אשר עלול להביא לפגיעה בערכו, בשלמות, במראהו וכן בהנאתם וביטחונם של המשתמשים. ליקוי בנייה יכול להיות בתכנון, בחומרים, בעבודה עצמה או במערכות. ליקוי בנייה מוגדר כחוסר התאמה בין התכנון לבין הביצוע בשטח הלכה למעשה.

דוגמאות נפוצות לליקויי בנייה:

שטח בפועל הקטן מהמתוכנן.

אי התאמה בין מפרט הקבלן לבין הדירה בפועל.

מטרדי רעש כתוצאה מליקויי איטום/ בעיות אקוסטיקה.

אי התאמה של שטח חניה למוגדר בתקן ועוד ועוד ועוד..

בכדי לקבל פיצויים בגין ירידת ערך של נכס עקב ליקויי בניה, יש לצרף לכתב התביעה חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך אשר יבחן ויכמת את הנזק שנגרם.

יובהר כי בסופו של דבר בית המשפט הוא הגורם המוסמך להכריע האם יש מקום לקבוע ירידת ערך ולפסוק פיצויים לבעל הנכס.